¿A quién le concederías poder sobre tu casa? Es probable que las primeras personas que se te vengan a la mente sean miembros de tu familia (pareja, padres, hijos, hermanos, etc) y los agentes de una empresa inmobiliaria.
En el caso de amigos y familia, debido que ya conoces a estas personas, es probable que pienses que no es necesario firmar un contrato o llegar a un acuerdo para que terceras personas hagan uso de tu inmobiliario, pero bien dicen “En los negocios no hay amigos ni familia”.
La cantidad de casos de fraude y robo, así como de abuso de confianza perpetrados dentro de la industria inmobiliaria es alarmante, especialmente porque muchos de ellos son perpetrados por conocidos de las víctimas.
Pero también están los famosos “paracaidistas”, personas que se apropian ilegalmente de propiedades abandonadas y los inquilinos que creen que rentar una casa o un departamento por varios años ya los convierte en dueños de los mismos.
En casos así es importante saber identificar la diferencia entre abuso de confianza y fraude, al igual que de robo, para poder tomar las acciones legales correspondientes y defender tu patrimonio.
Diferencias entre abuso de confianza, robo y fraude
En el mundo inmobiliario, donde se manejan grandes sumas de dinero y patrimonios familiares, es fundamental entender qué hacer ante situaciones como el abuso de confianza, el fraude y el robo. Estos delitos, aunque parecidos en algunos aspectos, tienen diferencias legales importantes que afectan cómo se denuncian y resuelven.
Retomemos un caso sonado recientemente relacionado a delitos dentro de la industria inmobiliaria:
En marzo de 2025, una mujer mayor identificada como Carlota “N” arribó armada junto con dos de sus hijos a una propiedad en Chalco, donde abrió fuego contra los presentes que se encontraban en el patio. El hecho concluyó con dos muerto y dos heridos.
El caso conmocionó al país, pero con el pasar de los días, se iba revelando más información. La propiedad le pertenecía a María “N”, hija de la señora Carlota, y las personas atacadas, entre las que se identificaron a Lourdes Yohana “N” y Víctor “N”, además de los occisos, habían ocupado ilegalmente el recinto, acto que se conoce coloquialmente como “paracaidismo”.
Los primero reportes indican que Carlota “N” acudió previamente a la Fiscalía General de Justicia del Estado de México (FGJEM) para presentar una denuncia por despojo, pero no recibió una respuesta inmediata.
Posteriormente, Carlota y sus hijos acudieron a la propiedad ubicada en la colonia Hacienda de Guadalupe para enfrentar a los “ocupas” quienes argumentaron haber rentado la casa por internet, lo cual era falso. Durante el altercado ocurrieron los hechos que acabaron con las vidas de Esaú “N” y Justin “N”.
En investigaciones recientes se ha ligado Lourdes Yohana “N” y Víctor “N” con la agrupación “Sindicato 22 de Octubre”, una agrupación relacionada con presuntos casos de extorsión, despojo y ocupación violenta de propiedades que operan principalmente en la Ciudad de México y el Estado de México.
Ahora bien ¿Cómo podríamos clasificar al caso de la señora Carlota “N”? ¿Como robo, fraude o abuso de confianza?
Abuso de confianza
El abuso de confianza ocurre cuando una persona a quien se le entregó un bien de manera voluntaria para su custodia, uso o administración, se lo apropia indebidamente o le da un uso distinto al acordado.
En la industria inmobiliaria, este delito puede presentarse de distintas maneras:
- Un inquilino que ingresa mascotas a una propiedades que no las permite y dicha cláusula estaba establecida en el contrato que firmó.
- Un administrador, broker o agente inmobiliario que cobra incrementa el precio de los servicios básicos o no entrega las ganancias de la propiedad.
- Una agencia inmobiliaria que renta una propiedad tuya sin darte aviso.
- Un amigo o familiar a quien le prestaste una propiedad para que la habitara y la renta sin tu consentimiento.
- Inquilinos que se niegan a devolver una propiedad argumentando que les pertenece por “haberla habitado mucho tiempo”.
Una duda común es la diferencia entre hurto y abuso de confianza. El hurto implica tomar algo sin consentimiento, mientras que en el abuso de confianza sí se otorgó un permiso, pero se violaron los términos del mismo.
Por ello, el caso de la señora Carlota “N” no podría clasificarse como abuso de confianza dado que ni ella ni su familia tenían relación alguna con los invasores.
En cuanto a tiempos legales, si te preguntas “¿cuánto tarda una demanda por abuso de confianza?”, depende de la complejidad del caso, pero la asesoría legal puede ayudarte a acelerar el proceso.
Robo
El robo implica tomar un bien ajeno sin consentimiento, utilizando la fuerza o violencia, o en algunos casos, de forma clandestina. En la industria inmobiliaria, un excelente ejemplo de robo son los “paracaidistas” u “ocupas”.
De acuerdo con datos recopilados por el Secretariado Ejecutivo del Sistema Nacional de Seguridad, desde 2020 se han interpuesto más de 134,000 denuncias por despojos ilegales de inmuebles y terrenos en el país.
Respecto a la apropiación de la vivienda en Chalco, el caso de la señora Carlota “N” sí podría clasificarse como robo, ya que incluso se tienen reportes de que, la primera vez que acudió a la propiedad (previo al ataque) encontró sus pertenencias en la calle y las cerraduras eran diferentes.
Fraude
Fraude y robo pueden sonar similares, pero si bien están relacionados, la forma en que se llevan a cabo es lo que los identifica uno del otro.
El fraude es un engaño intencional para obtener un beneficio económico indebido. En el sector inmobiliario, es uno de los delitos más frecuentes. Puede presentarse cuando alguien vende un inmueble que no le pertenece, duplica contratos de arrendamiento, falsifica escrituras, o promete condiciones falsas para atraer inversiones.
Uno de los fraudes más populares dentro de la industria inmobiliaria involucra a propiedades rematadas. Este tipo de inmuebles son ofrecidas por sus propietarios para obtener hipotecas pero, al no poder cubrir con el debido pago, pasan a ser propiedad de las instituciones con las que solicitaron la hipoteca.
Entonces, estas organizaciones pueden subastar las propiedades por un precio inferior a su valor comercial. Una de las formas de fraude relacionadas a propiedades rematadas es la venta/subasta de inmuebles que no están realmente rematadas o que exigen un pago previo a la firma del contrato de arrendamiento y la cesión de derechos.
Algunas señales de alarma que pueden ayudarte a identificar un fraude inmobiliario relacionado a bienes rematados son:
- Te permiten pagar con créditos (INFONAVIT, hipotecarios, bancarios, etc).
- Te solicitan un monto inicial para la entrega de documentos.
- La firma de cesión de derechos se realiza después de la entrega de la propiedad.
- El monto de la casa o departamento está por debajo del 50% de su valor comercial y te prometen que puedes pagarlo a meses.
Otro tipo de fraude es también la venta y/o renta de propiedades con defectos que no se ven a simple vista, como infestaciones de plagas o tuberías y sistemas de cableado viejos y deficientes.
La diferencia entre abuso de confianza y fraude está en la intención desde el principio. En el fraude, la persona nunca tuvo intención de cumplir lo prometido; en el abuso de confianza, el delito surge después de haber recibido legalmente el bien o el dinero.
Es importante también distinguir entre fraude y robo, ya que el primero se basa en el engaño y el segundo en la apropiación directa, muchas veces con violencia.
¿Cómo se procede ante estos delitos en el sector inmobiliario?
Si fuiste víctima de alguno de estos delitos en una operación inmobiliaria, el primer paso es denunciar ante el Ministerio Público. Aporta toda la evidencia posible en documentos, correos, fotos, videos mensajes o contratos, ya que estos pueden hacer la diferencia en la investigación.
Para abuso de confianza, se requiere probar que entregaste un bien o dinero con ciertas condiciones y que estas fueron violadas. Para el fraude, se deben presentar pruebas del engaño (por ejemplo, documentos falsos o promesas incumplidas). En casos de robo, será clave demostrar que nunca diste consentimiento para el uso o apropiación del bien.
En la industria inmobiliaria, muchos de estos casos también se resuelven en el ámbito civil, por lo que además de una denuncia penal, podrías requerir una demanda para recuperar un inmueble, reclamar daños o anular un contrato.
Además, puedes establecer en tu contrato una cláusula de arbitraje para que, en caso de abuso de confianza o fraude, puedas llegar a un acuerdo con el o los perpetradores antes de llegar a un juicio. Este acuerdo depende de cada caso, por ejemplo:
- Si la agencia inmobiliaria a través de la que rentas una propiedad no te ha pagado en su totalidad el arrendamiento de la misma, debe transferirte los pagos pendientes.
- Si le prestaste tu casa a un familiar y se niega a devolverla, debe cederte la propiedad nuevamente.
- Si le permitiste a un amigo habitar un inmueble sin cobrarle renta, pero esta persona se la renta a terceros, debe pagarte lo equivalente a las rentas no autorizadas.
Por eso, contar con asesoría legal especializada es clave. No todas las situaciones ameritan el mismo tratamiento, y muchas veces el éxito del caso depende de actuar rápido y con pruebas claras. Y muy importante también: No tomar justicia por mano propia.
