¿Sabías que en Estados Unidos las casas denominadas como “embrujadas” son más baratas? En estados como Nueva York, Nueva Jersey, Massachusetts y Minnesota las casas que tienen fama de estar invadidas por fantasmas y entes paranormales pueden venderse hasta por un 25% menos que su valor real.
Sin embargo, hay reglas en uno de estos estados. La Suprema Corte de Nueva York estableció que los vendedores que quieran poner una casa embrujada en el mercado deben hacer de conocimiento público la condición “paranormal” de la propiedad. No cumplir con esto es directamente infringir la ley.
De hecho, anteriormente la presencia de fantasmas no revelada a los futuros inquilinos entraba en la clasificación de vicios ocultos de acuerdo con la firma de abogados Cliche Laflamme Loubier.
Regresemos ahora a México. La herencia cultural de nuestros antepasados nos ha transferido el conocimiento necesario para combatir y expulsar los espíritus que pudieran habitar en casa, nada que una veladora, la imagen de un santo, sal en las entradas y un sahumerio no puedan resolver.
De hecho, es indignante que el menor de los problemas de las personas que adquieren propiedades en México sean los fantasmas.
Una encuesta de Necesidades de Crédito y Vivienda realizada por el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los trabajadores (INFONAVIT) en 2023 arrojó que la intención de adquisición de vivienda en México era de 60.8 puntos; sin embargo, al menos 950,000 familias no podían acceder a un crédito hipotecario ese mismo año.
Adquirir una casa hoy en día presenta muchos retos para los mexicanos, especialmente por el aumento de migrantes extranjeros, ya que incluso hay edificios que venden y rentan departamentos únicamente a turistas o personas que vienen de otros países y llegan a México por trabajo.
Ahora, imagina que después de muchos años de ahorrar, juntar tu crédito INFONAVIT con el de tu pareja y hacer un scouting exhaustivo de una casa o departamento que puedes adquirir a un costo razonable en una zona adecuada, descubres que tiene defectos que no se ven a primera vista
Las paredes están infestadas de de moho que el arrendatario cubrió con capas de pintura, hay grietas en los techos que fueron mínimamente parchadas con un poco de yeso y el sistema de luz que funcionaba bien en tu primera visita ya no prende.
Lo peor de todo es que, al tratar de contactar con el vendedor, este se deslinda de cualquier responsabilidad. A esto se le conocen como vicios ocultos, y sí, puedes presentar una demanda y protegerte de ellos.
¿Qué son los vicios ocultos?
Los vicios ocultos son fallas o daños que ya existían al momento de la compraventa, pero que no eran visibles o detectables con una revisión razonable. Estos defectos pueden afectar el uso, valor o seguridad del inmueble y, por ley, el vendedor tiene la obligación de responder por ellos.
Tipos de vicios ocultos
Existen varios tipos de vicios ocultos, entre los más comunes están:
- Filtraciones de agua.
- Vecinos escandalosos durante el día y/o la noche.
- Grietas en muros o techos que comprometen la estabilidad del inmueble.
- Instalaciones eléctricas o hidráulicas defectuosas.
- Falta de aislamiento térmico o acústico.
- Tuberías oxidadas.
- Espacios sin acabar, como mosaicos incompletos o agujeros en paredes cubiertos con muebles y espejos.
- Paredes y pisos infestados de moho que pueden poner en peligro la salud de los habitantes.
- Problemas de cimentación no visibles a simple vista.
- Plagas estructurales, como termitas.
Estos vicios pueden aparecer días, semanas o incluso meses después de la entrega del inmueble, y es por eso que la ley contempla mecanismos para proteger al comprador.
¿Cómo puedo presentar una demanda por vicios ocultos?
Si descubres un defecto grave después de adquirir una propiedad, puedes presentar una demanda por vicios ocultos. Este procedimiento legal busca que el vendedor repare el daño, devuelva parte del dinero o incluso anule la venta, dependiendo de la gravedad del caso.
El primer paso siempre es reclamar directamente al vendedor de forma escrita para que quede precedente de la notificación. Cabe la posibilidad de que el arrendatario realmente no tuviera conocimiento de los defectos en el inmueble, como la humedad, la condición de las tuberías o las filtraciones. Puede pasar que contrató los servicios correspondientes para hacer los arreglos necesarios y no se hizo un buen trabajo.
En este caso, pueden llegar a un acuerdo sencillo, como que el arrendatario cubra los costos de las reparaciones con una persona de confianza del inquilino.
Sin embargo, en caso de no recibir respuesta, entonces puedes presentar la demanda Instituto de Vivienda de la Ciudad de México (INVI) si eres beneficiario al Programa de Vivienda en Conjunto o acudiendo con un despacho legal como RRC Abogados que te guíe durante todo el proceso legal de tu denuncia para llegar a la mejore resolución posible para ti.
Pasos para presentar una demanda
En caso de que el contacto con el arrendatario no sea exitoso o no se llegue a un acuerdo a través de mediación, considera lo siguiente al presentar tu demanda por vicios ocultos:
- Documenta el problema: Toma fotos, guarda reportes técnicos, cotizaciones de reparación y cualquier otro documento que demuestre la existencia del defecto. Si es posible, haz que tu arrendatario firme con su nombre, fecha y firma una declaración de que la casa se encuentra en perfectas condiciones; de no ser así, se le dará más validación a tu demanda.
- Solicita una inspección profesional: Un peritaje puede confirmar que el vicio ya existía antes de la compra y no fue causado por el nuevo propietario, pues es probable que el arrendatario busque argumentar que el daño ocurrió después de la cesión de derechos.
- Revisa el contrato: Algunos contratos incluyen una cláusula de vicios ocultos que establece plazos y condiciones específicas. Sin embargo, incluso si existe esta cláusula, no puede eliminar por completo los derechos del comprador, según el Código Civil Federal.
- Acércate a un abogado especializado: Los expertos en derecho inmobiliario de RRC Abogados pueden ayudarte a iniciar la demanda por vicios ocultos, ya sea en vía civil o incluso penal si se demuestra dolo.
- Tiempo para demandar: La ley generalmente da un año desde que se descubre el vicio para iniciar el proceso legal. Actuar rápido es clave si deseas ganar un juicio por vicios ocultos.
Consejos para protegerte de los vicios ocultos en el futuro
Aunque nadie está exento de enfrentar este problema, hay varias formas de protegerte al comprar una propiedad:
- Haz una inspección exhaustiva: Lleva a un ingeniero civil, arquitecto o perito a revisar la vivienda antes de firmar. Esto puede ayudarte a detectar señales de posibles vicios ocultos.
- Solicita documentación técnica: Pide los planos, historial de mantenimiento y datos sobre remodelaciones. La falta de información puede ser una señal de alerta.
- Incluye una cláusula de protección: En el contrato de compraventa, solicita una cláusula de vicios ocultos y una cláusula de arbitraje que garanticen la reparación o compensación si se detectan problemas posteriores, esto es con el objetivo de no llegar a juicio y arreglar el problema lo antes posible, especialmente si los defectos de la propiedad ponen en riesgo tu seguridad y la de tu familia.
- Compra con garantía estructural: Algunas viviendas nuevas ofrecen garantías de hasta cinco años para ciertos defectos estructurales. Asegúrate de tenerla por escrito.
- Verifica antecedentes del vendedor o constructor: Busca opiniones en línea, revisa si ha tenido demandas anteriores y pregunta por referencias de otros compradores.
Si tiene la oportunidad de adquirir una vivienda propia, los vicios ocultos pueden representar un verdadero dolor de cabeza si no se manejan correctamente. La clave está en prevenir, documentar y actuar a tiempo. Si estás en esta situación, no estás solo: la ley te respalda y puedes tomar acciones legales para proteger tu patrimonio.
