Si anteriormente leíste nuestro artículo sobre la regulación de uso de suelo, probablemente recordarás una sentencia que declaramos en la introducción: el propósito de un terreno o propiedad no puede cambiar solo porque a los inquilinos les acomoda.
¿Hubo un error entonces? ¿Una contradicción? Al contrario, el cambio de uso de suelo es una realidad que puede llevarse a cabo siguiendo el proceso legal correspondiente, pero si se siguen los ejemplos mencionados en el texto citado como irregularidades en el uso de suelo como la expansión no autorizada de un inmueble, la invasión de una vivienda o utilizar un espacio de uso habitacional como negocio, entonces sí está ocurriendo una falta legal.
Conoce a continuación lo que necesitas saber en caso de querer cambiar el uso de suelo de una propiedad a tu nombre.
¿En qué consiste el cambio de uso de suelo?
El cambio de uso de suelo es un procedimiento administrativo mediante el cual se modifica la clasificación autorizada para un predio. Por ejemplo, cuando un inmueble destinado a vivienda pretende utilizarse para actividades comerciales o de servicios.
En la Ciudad de México, este trámite está regulado por la normativa de desarrollo urbano y puede solicitarse para ciertos predios ubicados en suelo urbano, siempre que el nuevo destino sea compatible con los programas de desarrollo urbano vigentes.
De acuerdo con el Gobierno de la Ciudad de México, este procedimiento puede aplicarse para actividades comerciales, de servicios de bajo impacto o para micro y pequeña industria con características anticontaminantes.
Entre los principales tipos de uso de suelo se encuentran:
- Habitacional.
- Comercial.
- Industrial.
- De servicios.
- Equipamiento urbano.
- Conservación o protección ambiental.
Antes de iniciar cualquier proyecto, es importante verificar cuál es el uso autorizado para el inmueble y si existe la posibilidad legal de modificarlo.
Asimismo, cuando el predio se encuentra en terrenos forestales o áreas con vegetación protegida, el procedimiento requiere autorizaciones adicionales ante laSecretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales (SEMARNAT).
Razones legales para cambiar el uso de suelo
Existen diversas razones por las cuales puedes solicitar un permiso de uso de suelo o una modificación al autorizado originalmente.
Las más comunes son:
- La apertura de un negocio en un inmueble utilizado originalmente como propiedad habitacional.
- El desarrollo de proyectos inmobiliarios.
- La instalación de oficinas o establecimientos de servicios.
- La construcción de infraestructura pública o privada.
- El desarrollo de actividades productivas en terrenos con una clasificación distinta.
En el caso de terrenos forestales, la legislación federal exige una autorización especial cuando el proyecto implique la remoción total o parcial de vegetación para destinar el terreno a actividades no forestales.
La autoridad únicamente puede permitir estos cambios cuando se demuestre técnicamente que no se comprometerá la biodiversidad ni se generarán daños ambientales significativos.
Realizar actividades sin contar con el uso autorizado puede derivar en sanciones administrativas, multas e incluso la clausura de obras o establecimientos.
Proceso para cambiar el uso de suelo
Este trámite se lleva a cabo en la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (SEDUVI) y se hace de forma presencial en las oficinas de la Secretaría.
La lista de requisitos completa puedes encontrar en línea a través del portal cdmx.gob y una vez tengas organizado cada documento, puedes proceder con el trámite siguiendo estos pasos:
- Presenta tu formato de solicitud en el Área de Atención Ciudadana de la SEDUVI. El formato puedes descargarlo en línea completamente gratis.
- Un servidor de la SEDUVI recibe y registra tu solicitud para asignarle un folio. Una vez sellada, se te devuelve.
- Elabora la Resolución Definitiva y solicita la publicación en la gaceta oficial para recibir actualizaciones de tu proceso, entre ellos el costo por cambio de uso de suelo.
- Realiza el pago en las oficinas de la tesorería de la CDMX y entrega el comprobante en el Área de Atención Ciudadana y/o la Oficialía de Partes de la SEDUVI.
- Recibirás una notificación de la Consejería Jurídica y Servicios Legales sobre tu Resolución Definitiva y el avalúo del valor comercial del terreno en el que quieres hacer el cambio de uso de suelo en la Gaceta Oficial de la CDMX.
- Entrega el avalúo en la Oficialía de Partes de la SEDUVI.
- Paga los derechos por el cambio de uso de suelo en la tesorería de la CDMX y entrega el comprobante original en la Oficialía de Partes de la SEDUVI.
- Inscribe la Resolución en el Registro de los Planes y Programas de Desarrollo Urbano para que tu Alcaldía sea notificada y puedas utilizar el terreno con el nuevo uso de suelo.
El cambio de uso de suelo es un procedimiento fundamental para desarrollar proyectos inmobiliarios, comerciales o industriales de manera legal. Conocer los tipos de uso de suelo, verificar la viabilidad del proyecto y cumplir correctamente con el trámite de uso de suelo ayuda a evitar sanciones y brinda certeza jurídica sobre el aprovechamiento del inmueble.
Antes de iniciar cualquier obra o actividad, te recomendamos consultar la normativa local y, de ser necesario, contar con asesoría especializada para garantizar que el procedimiento se realice conforme a la ley. Acércate a los expertos en Derecho Urbanístico de RRC Abogados.
